Alexandre De Sa Marques qui est dans le secteur de Saint Arnoult en Yvelines vous propose dans cet article une analyse du marché immo sur ces derniers mois de l'année 2023 ! Bonne lecture,
Le marché de l’immobilier semble grippé ce printemps, avec un ralentissement du nombre de transactions.
Difficile d’y voir clair dans cette situation.
Je vais tenter de vous expliquer cette situation très particulière dans laquelle nous sommes aujourd’hui, qui a pourtant un air de déjà-vu…
Un peu d’histoire pour mieux comprendre
Le marché immobilier français a connu deux crises majeures au cours des dernières années. La première appelée la « grande crise » entre 1991 et 1997, puis la crise des « subprimes » entre 2007 et 2009.
On retrouve dans ces 2 crises des tendances communes avec ce que nous vivons aujourd’hui, à savoir une surchauffe préalable du marché, alimentée par une augmentation forte du nombre de transactions et un accès aisé au crédit immobilier (taux d’intérêt bas, allongement de durée d’emprunts).
Dans les deux cas, la crise a joué le rôle de régulateur pour corriger les excès.
La pandémie de Covid19 a provoqué un réel boom de l’immobilier avec une augmentation sans précédent du nombre de transaction en 2020, 2021 et 2022. Vous avez également entendu parler de « l’effet Covid », une envolée des prix en dehors des grandes agglomérations (+20 % par exemple à Saint Arnoult en Yvelines).
Après des années exceptionnelles, le marché devait se rééquilibrer, il ne manquait que déclencheur… La guerre aux portes de l’Europe et la crise financière ont provoqué une soudaine inflation et un durcissement des conditions d’obtention des prêts. La fête est finie.
Les acheteurs devenus rares reprennent le pouvoir !
La hausse des taux a considérablement réduit la capacité d’emprunt (-25%). Les acheteurs qui pouvaient se positionner hier sur un bien à 350 000 €, ne peuvent désormais dépasser les 270 000 € ! Aujourd’hui, il faut se réjouir d’obtenir un taux de 3,60 % (hors assurances) sur 25 ans en région Parisienne.
Mais ce n’est pas le seul obstacle, le redoutable taux d’usure entre en scène ! C’est quoi le taux d’usure ? C’est le seuil maximal au-delà duquel une banque ne peut accorder un prêt. Il est fixé désormais à la fin de chaque mois par la Banque de France.
En mai 2023, le taux d’usure est fixé à :
- 4.33% pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée de 10 à 20 ans (contre 4,09 % en avril 2023),
- 4,52% pour les prêts à taux fixes consentis sur une durée de 20 ans et plus.
Les assurances entre également en jeux, elles sont en moyenne de :
- 0,45 % pour les emprunteurs de moins de 35 ans / 0,55 % pour les emprunteurs de 35 à 45 ans,
- 0,80 % pour les emprunteurs de 45 à 55 ans / 1,20 % pour les emprunteurs de plus de 55 ans.
Vous avez 26 ans, un crédit à 3,60% sur 25 ans + assurance à 0,45 % = TAEG 4.05 %, ça passe !
Vous avez 46 ans, un crédit à 3,50% sur 20 ans + assurance à 0,80 % = TAEG 4.30 %, ça passe limite ce mois-ci, mais vous étiez recalé le moins dernier.
Vous avez 60 ans, un crédit à 3,20% sur 10 ans + assurance à 1,20% = 4,40 % ça coince…
Avec un crédit sur deux refusé, les acheteurs sont une espèce en voie de disparition. Devenus rares, les acheteurs en capacité d’emprunter reprennent le pouvoir sur les négociations.
Un financement validé, c’est le graal pour négocier !
Le dilemme pour les vendeurs, espoir ou désespoir ?
Maintenir son prix de vente comme si de rien n’était, ou anticiper une baisse à venir que personne ne peut quantifier ?
C’est le dilemme auquel font face les vendeurs.
Au niveau des professionnels de l’immobilier, c’est la même tendance. L’écart entre les estimations se creuse, les pessimistes d’une part et les optimistes d’autre part. Un même bien peut se voir estimé avec 25% d’écart de prix, ce qui provoque beaucoup d’incompréhension et d’inquiétude chez les vendeurs. Dans les crises passées, les prix de l’immobilier n’ont pas diminué autant que la capacité d’emprunt.
Gardez la tête froide sans se voiler la face, c’est le subtil équilibre à trouver.
Les professionnels sont en difficultés du fait de la pénurie d’acheteurs. Certains préfèrerons estimer votre bien très bas pour le vendre vite. C’est humain, mais ce n’est pas dans votre intérêt. Faites plusieurs estimations, regardez ce qui se vend au moment présent, c’est la clé pour être dans le vrai et ne pas brader votre bien.
Surveillez l’évolution du marché comme le lait sur le feu, pour ajuster votre stratégie au mieux, en temps réel.
Pour conclure
Dans un marché en crise, il est primordial d’être accompagné pour passer entre les gouttes, et analyser avec précision sa situation.
A titre d’exemple, je valide systématiquement le financement de mes acquéreurs avant de les faire visiter. Il y aura moins de visites mais elles seront qualifiées, et en cas de coup de cœur, le dossier ira au bout !
De même, j’informe en toute transparence mes clients vendeurs de l’évolution du marché et des ajustements nécessaires pour rester dans la course, sans renoncer à défendre son prix.
Les conditions de ce mois de mai 2023 sont délicates mais sont pour sûr meilleures que ce qui s’annonce pour les prochains mois.
Les crises précédentes se sont installés dans la durée. Attendre pour réaliser votre projet de vente ou d’achat peut s’avérer un pari risqué. Les périodes orageuses peuvent être sources d’opportunités intéressantes, si on sait les saisir !
C’est le moment de se lancer en étant bien accompagné dans le secteur de Saint Arnoult en Yvelines !
Si tu as des questions, je te laisse les poser en commentaire à Alexandre ou à le contacter directement par téléphone au 06.43.42.48.73 .
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Belle journée,
Milie
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